地产开发商销售压力较高二手房销售不及预期呢

地产：开发商销售压力较高 二手房销售不及预期 - 1 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心提示本月地产调研显示 月房地产销售并未出现预期中的改善，对于4月份的销售，开发商和中介均持谨慎态度，总体而言当前开发商的销售压力较高，二手房市场的观望情绪较浓。本月来自开发商和中介值得注意的反馈有：一、开发商购地意愿仍然较强，但是当前住宅用地供给较少以及底价较高导致土地成交阶段性疲软；二、大部分开发商今年销售压力较大，所以4月份推盘意愿都很强；三、部分城市一手和二手房价格都出现了回落，但集中于周边地区；四、针对个人和开发商的贷款仍然偏紧。

报告摘要一线城市销售均显疲弱迹象，但存在一定结构性差异：北京地区的核心问题在于自住型商品房的冲击，市场观望情绪较浓；上海地区相对坚挺，新推楼盘销售比较理想；深圳地区新房供给不多，出现的打折楼盘地理位臵较差；广州地区限购较为严格，整体销售疲弱。

部分城市出现了降价情况，集中于非中心区域：近期开发商新楼盘降价的情况可以归结于以下几个方面的原因：1.二线城市品牌开发商进驻较多，开发商通过降价来抢占市场份额；2.中小开发商资金紧张，加快尾盘销售回笼资金，同时前期囤积了多块土地需要资金； .部分开发商将之前的精装修换成毛坯，虽然下调了价格，但总体盈利水平未变。

月二手市场销售并未出现季节性改善，预计4月份会延续当前疲态：

政府就此还未进入细节讨论。但她表示 从一线城市及部分二线城市中介的反馈来看， 月二手房市场的销售并未出现之前预期中的改善，整体销售水平与1月份相似。

房地产开发商：开发商销售压力较高，出现降价促销案例本月调研结果显示一、二线城市成交量并未出现预期中的改善，同时有部分一线城市周边地区出现降价促销的情况，总体而言，开发商当前销售压力较高，未来1个月的推盘意愿较强。

一线城市销售均显疲弱迹象，但存在一定结构性差异：北京地区的核心问题在于自住型商品房的冲击，市场观望情绪较浓；上海地区相对坚挺，新推楼盘销售比较理想；深圳地区新房供给不多，出现的打折楼盘地理位臵较差；广州地区限购较为严格，整体销售疲弱。

住宅土地供给较少，近期较低的土地出让金不宜过分解读：对于本月较低的土地出让金，一线城市开发商认为主要是住宅用地的供给较少，而且区位较差；同时较低的土地溢价主要是因为政府提高了底价，所以综合考虑，开发商没有过于追逐当前推出的土地。

部分城市出现了降价情况，集中于非中心区域：近期开发商新楼盘降价的情况可以归结于以下几个方面的原因：1.现在二线城市品牌开发商进驻较多，短期内开发商会通过降价来抢占市场份额；2.中小开发商资金紧张，加快尾盘销售回笼资金，同时前期囤积了多块土地，也需要资金进行开发； .部分开发商将之前的精装修换成毛坯，虽然下调了价格，但总体盈利水平未变。

针对个人以及开发商的贷款仍然偏紧：个人住房贷款没有出现松动迹象，也间接导致开发商因为销售回款周期变长而出现资金紧张；对于大型开发商的开发贷银行并未收紧，但是因为潜在房地产企业资金断裂的情况较高，针对中小开发商的开发贷有所收紧。

房地产中介商： 月二手房销售不及预期，观望情绪浓厚房地产中介的反馈显示 月二手房市场销售弱于预期，资金紧张以及偏负面的舆论导向成为中介提到最多的负面因素。对于4月份的销售，地产中介并不乐观，同时认为房价上行动力不足。

月二手市场销售并未出现季节性改善，预计4月份会延续当前疲态：从一线城市及部分二线城市中介的反馈来看， 月二手房市场的销售并未出现之前预期中的改善，整体销售水平与1月份相似。

月房贷依然偏紧，没有缓解迹象：从中介的反馈来看，各大商业银行基本取消了首套房的优惠，并且出现了上浮5%~20%的贷款条件。

月上门量有所增加，但是签约量增幅不明显：从中介的反馈来看， 月份上门量比之前增加了不少，但是总体而言现在购房者观望情绪较浓，从购房到签约的时间明显增加。

部分地区二手房继续小幅回落，主要受到周边新房的影响：有些房东因为周边地区新楼盘出现促销情况而对挂牌价进行了一定的下调，另外当前实体资金的偏紧也使急于用钱的房东降价套现。

房地产中介认为当前的舆论导向作用较为明显，可能与行业的年龄结构较为相关：年初以来舆论唱空房价的声音较多，但是中介认为政府当前的调控力度并未加码，房价下行空间不大，但是当前的环境下，上行动力不足。