月上海楼市冰点徘徊.鼓励

超热门词(半年甚至一年以上)刚刚过去的7月，虽然骄阳似火，但上海楼市却在冰点徘徊。一手房方面，显示，7月份全市新建商品住宅成交6720套，成交面积约77.0万平方米，环比下降了2.5%；而供应面积则环比下降14.21%， 7个取得预售许可证的住宅项目累计供应面积约85.94万平方米，供大于求的情况仍在持续。受此影响，开发商推盘态度更趋谨慎。根据汉宇地产一手房监测数据显示，8月份预计有推案计划的住宅项目共计25个，即使这些楼盘能够如期推出，推盘量仍将同比萎缩4成左右。

21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，供销水平的连续下降，除了季节性因素外，更表明交投双方在政策收紧的背景下，入市策略都在变得更为谨慎。调控背景下，开发商理应快速推盘、回笼资金，但目前开发商仅在经历长期的客户积累、拥有较大把握时推盘，节奏在放缓。虽然这样的做法使得7月上海新建商品住宅的整体去化水平接近9成、连续第 个月上扬，但潜在供应的延缓上市也将为后市去化积聚更大压力。

同时，虽然7月一手房均价维持在22051元/平方米的高位，环比6月上涨了2.56%，但难掩目前房价面临的压力。统计数据显示，7月份，单价5万元至7万元的住宅成交增幅居各段位之首，环比6月增加58.4%。而从区域看，黄浦卢湾两区合并的影响仍在发酵，7月黄浦区单价4万元以上住宅成交环比6月大涨了1225%，达到5 套，居各区之首；而杨浦、静安等区单价4万元以上住宅成交环比增幅也分别达到了176%和75%。但是，根据21世纪不动产的统计，6、7月持续成交的 9批次房源中，51. %批次的房源在7月成交均价出现环比回落，降幅集中在10%以内。而永庆房屋的数据显示，7月份成交增幅最大的总价区间为90万元至120万元，环比涨幅为 8.5%。业内人士表示，虽然7月高单价住宅成交的明显上涨，抵消了中低档产品开发商推出折扣促销对全市均价产生的影响，但随着调控压力和淡季因素的延续，市场成交量将继续下跌，价格也将结束短期小幅波动的趋势，开始持续下跌。

二手房的情况也大致类似。汉宇地产数据显示，7月份上海二手房成交量环比回落10%左右，跌破了1.2万套的行业盈亏平衡点。除了季节性因素和政策从严的影响外，新盘热销对需求的分流也不容小视。汉宇地产表示，目前部分区域一手新房价格并不比二手房价格高出太多，以宝山上大板块的大型新盘\"金地艺境\"为例，该项目精装修房源均价2.1万元/平方米，而同板块的二手主力楼盘经纬城市绿洲目前均价也超过1.9万元/平方米，如果考虑税费、房龄等因素，二手房并没有什么优势。汉宇地产表示，7月份压制二手房走势的因素在8月份不会有明显改善，相反随着新建商品住宅库存逐月累计，逾870万平米的水平达到历史高位，新盘降价促销的预期正愈发强烈，8月份上海二手房走势难言乐观。