地产房地产行业沪渝房产税低于预期板块估值公开

地产：房地产行业 沪渝房产税低于预期 板块估值吸引力凸显 种别： 机构： 研究员：

[摘要]

今日沪渝公布从1月28日开始试点房产税。点评以下。

投资要点：

沪渝房产税出台1月28日起实行。

沪：征收对象：居民家庭新购二套及以上的住房和非居民家庭新购住房。计税依据：市场交易价格的70%。税率：0.6%，市场交易价格低于上年新房均价2倍(含2倍)的0.4%。税收减免：居民家庭新购且是二套及以上的：（新旧房）人均≤60平米的免税，≥60平米的征税。新购一套的居民家庭在1年内出售唯一住房的免税；引进人才新购住房且是唯一的免税税；居住满 年的新购住房且是唯一的免税；不满 年的征税；满 年后可退税。

渝：征税对象：独栋别墅(存量与增量)和高级公寓（新购，房价超过均价2倍的），在渝的三无人员（无工作无户口无投资）2套及以上的收税。别墅和高级房的税率：（均价） 倍以下0.5%， —4倍1%，4倍以上1.2%。计税根据：交易价为基数。征收范围：重庆主城九个区。均价:上两个年度主城区新居算术平均价。

抵扣面积：首套别墅和首套高级房分别可抵扣180平米/户和100平米/户。

我们认为政策低于市场预期，着力打击炒房和过度住房消费行为，调控效力是长远的，当前板块估值已充分反映上述政策预期。“第三轮”调控对板块的影响正如我们预期，再次证明板块正在构筑长期底部，建议逢低吸纳，等待反弹机会。

保持此前我们重点推荐个股，详见附表。

继续重点推荐云南城投，在第三轮调控中，昆明市政府土地出让压力倍增，云南城投的一级开发用地一旦被出让，其盈利与估值水平将超市场预期，公司股票将是今年板块中最为亮丽的一道风景。理由如下：1、10年昆明房价阶段性暴涨超过20- 0%，是11年重点调控的城市之一。为控制房价，11年政府供地压力大增，此外，昆明财政吃紧多年，土地财政依赖度很高，10年房价大幅上涨后，地价大幅提升，为政府释放土地提供了条件。我们判断，11年昆明市必然要加快推地，两会行将召开，政府调控房价压力大，上半年推地的可能性大幅提升。2、昆明市老城区难有新增用地，主要依赖旧改；近老城区的新城市中心可开发用地仅有4万亩左右，这主要集中于公司一级开发的滇池环湖路段。 、10年中期，上述一级开发的479 亩土地政府已收储，11年随时都可能被出让。出让后收益公司将按5:5约定与政府分成。4、一旦上述4万多亩的一级开发土地开始出让，其土地估值就有参照标准，根据滇池附近房价、10年昆明住宅地价及公司土地的稀缺性，守旧估计，上述土地出让价将不低于400万元/亩，若出让2000亩土地，尔后年份递增，可挂牌土地2- 万亩，则公司RNAV29. -41.6元，年EPS0. 7、 .07和4.62元，目前股价4..5折交易，价值严重被低估，给予“强烈推荐”（请关注后续报告）。

风险提示：

注意信贷收紧、融资受限企业本钱上升、政策调控持续时间超预期等风险。