亿元库存压顶房价下降可期.DG

限购、限价、限贷。2011年上半年，北京楼市成交惨淡。

6月 0日，正值年中分水岭，中原三级市场研究总监张大伟表示，“北京2011年上半年，项目签约率仅4 .1%。”这一说明在目前市场销售的楼盘项目中，超过50%的房子尚未销售，处于积压状态。

北京房地产交易数据显示：截至6月29日，北京2011年上半年，期房住宅签约套数为 6571套，同比去年下调16%，现房住宅同比下调18.5%。住宅总签约套数为4 5 套，同比下降16.4%。

去年同期，北京的住宅总签约套数为51869套，2009年同期为8 518套，这意味着北京已经连续两年上半年的成交数量出现下滑。“成交均价相较去年同期没有明显变化。”张大伟告诉，“主要原因是今年6月份，北京市场上均价超过每平方米 万元的住宅项目只售出9套。因此均价相较去年没有明显变化。预计随着7月份大量新项目入市，下半年或许出现新的转机。”

8000亿元楼市库存压顶

每到夏天北京某楼盘销售人员李美（化名）是从业三年的一名职业销售代表，从今年5月起，她的作息时间已经改成一周休息三天。“销售太差，没有合适的项目。”李美对这样抱怨。自从调控以来，李美所在的房地产公司也有意放缓了新一期项目开盘的速度。销售人员从去年年底高峰时期的忙碌到今年无事可做的萧条。这也从一个侧面反映出北京楼市的当前状况。

亚豪机构的统计数据显示，5月北京楼市29个开盘项目的平均销售率为 1.1%，进入6月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29个，提供住宅套数为9508套，而当月签约的数量为1295套，签约率仅为1 .6%。

对于销售签约率的持续走低，除了是淡季的原因外，张大伟认为限购政策还是最主要的原因之一，限购后，北京购房成交案例中89.6%为首次置业，而本市户籍家庭更是占到了91%。经过几个月的消化。目前市场上有意向购房且有能力购房的人群逐渐被稀释，有购房需求的部分家庭也开始观望。

其次，是北京商品房库存积压上涨，仅6月预售的商品房期房住宅项目，根据预售总值对比已经签约的项目值，合计提供的9508套住宅总市值 25亿，而截至月底签约的仅有29亿，一个月的库存积压市值就超过296亿。

296亿还仅仅是积压商品房市值的一小部分。根据张大伟的计算和6月 0日的数据，北京商品房库存总面积分别为：期房面积1510.5万平方米，现房面积1809.5万平方米。总库存面积为 20万平方米，相比春节调控前的 181.2万平方米增加了1 8.8万平方米。“根据今年在售期房预售均价，乘以库存面积，目前全市积压库存总市值已经超过8000亿。预计年底有望达到万亿。”

“这一数据只保守不夸张。”张大伟表示，“目前北京还有8000多万平方米的在建面积，还有开发商手中的土地库存。如果都算在一起，也许库存市值将超过万亿。”