加息或将催生楼市拐点

时隔 4个月，再度宣布加息。受此影响，10月20日沪深两市房地产板块早盘低开 ．54%，151只地产股尽数低开。专家认为，这或是新一轮加息周期的开始，货币政策将步入紧缩通道，楼市“拐点”要来了

楼市或加速降温

上海多位已购房人士向表示对加息的担心，一位工薪阶层称，“最怕的是像2007年那样再连续加息6次，我还贷的压力就太大了。”但一些中介则表示，加息对买房来说是“系统性风险”，无论早买晚买都会增加成本，因此对刚性需求没有太大影响。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，房地产业对依赖度很高，加息将直接提高开发和个人房贷的利息成本，增加了房地产开发和个人购房的难度，尤其是市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。其次，市场认为这将是新一轮加息周期的开始，货币政策步入明显紧缩通道，预计第四季度和明年第一季度市场将出现比较低迷的格局，成交量明显下滑，部分高房价城市的房价将出现20%左右的下跌。

杨红旭称，一般而言，在加息周期开始阶段，对房地产市场的影响并不大，其影响是一个渐进的、累加的过程，往往是进入加息周期的后半段、甚至最后一次后，房地产市场才会受到显著影响。由于本轮加息是在房地产贷款持续紧缩基础之上的加息，所以对楼市消费量是比较稳定的的影响可能会超过2004年的第一次加息。

“组合拳”加码

截至目前，内地已有14个城市宣布实施“限购令”，并辅以“限贷”和土地、税费、保障性住房等调控手段，再加上央行加息，这波“组合拳”可谓全方位出击，对楼市调控力度逐渐加码。房地产分析师苏雪晶称，央行加息虽然主要目标不是调控楼市，但无疑是继9月29日调控政策后对房地产市场的又一次“打击”。

一些机构预期“组合拳”将对需求构成明显压制，至少 0%的市场需求被推迟，成交环比将出现明显缩量。从供给层面看，第四季度至明年上半年供给仍将批量上升，供需格局面临较大的失衡压力，财务紧张的开发商预计会率先降价促销。

上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，加息对于部分高负债运营的地产商无疑带来更大的资金流转考验，调整营销策略甚至降价的可能性增大。但目前国内的多数品牌开发企业资本负债水平保持良好，加息带来的实质影响并不会太明显，市场反应更多以局部为主。

同时，由贷款因素引发的退房纠纷也在增加。据我国对药品价格实施政府定价。在市场发育尚不成熟的特殊历史时期上海某机构透露，其代理的楼盘项目中有多个项目退房率达5%－10%，大部分是因为贷款无法通过审批造成的。另据媒体报道，在北京、深圳、广州等地也出现退房激增现象，主要是因为“限购令”不准买房造成的。

杨红旭称，从去年12月开始的第一波房地产调控，到今年4月开始的第二波，再到今年9月29日开始的第三波，调控力度逐渐加码，甚至动用“限购”等临时性行政手段，说明政府是下定决心要降房价。“尚未出台的房产税，则成为悬在楼市头上的一把利剑，对投资投机需求形成一定的威慑力。”

市场分化明显

“顺应市场、合理定价、快速销售，采取低价快推策略是企业适应调控的明智之举。”上海一家房地产企业高层称，从今年4月至今，短短半年时间房地产企业已经出现明显分化，大企业最早改变策略，销售情况都比较好。

分析人士称，加息的持续性会导致房企资金链偏紧，如今房企在资本市场的融资及再融资已基本不可能，只剩贷款，由此，持续性加息对房企资金链的影响可想而知。根据国家统计局最新公布的，9月份，房地产开发企业本年资金来源环比已开始下滑，其中定金及预收款、个人按揭贷款等资金来源下滑明显。业内预计，部分中小开发商很可能因资金困局而被迫降价促销乃至面临被整合的命运。

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公积金存贷利率昨起上调

投资者可适当变现

10月20日下午，住房和城乡建设部下发文件要求上调五年期的住房公积金贷款利率至 .50%。

根据通知，从10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从 . %调整为 .50%，五年期以上从 .87%调整为4.05%。

从10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

从10月20日起，开展住房公积金支持保障性的住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

一位接近高层的房地产业内人士对《国际金融报》分析：“加息后，住房公积金利率的上调充分反映出中央打击房地产投资和投机的坚定信心。”他认为，住房公积金利率上浮意味着买房要多还利息，这或许会打击到购买首套住房的人群。而通过简单计算得知，假设一个购房者以公积金贷款80万、20年等额本息还款为例，每月多还款75.7 元，总共多支出约18174.84元。

另据报道，上海市公积金中心也于10月19日晚发布通知，调整2010年公积金贷款政策。根据通知，上海家庭购买住房公积金贷款最高额度将从原先规定的80万元降价至60万元人民币。非改善需求购买二套房，将被暂停公积金贷款。对购买第三套住房及以上家庭，将停止住房公积金贷款。除此之外，《国际金融报》并未检测到其他城市发出类似规定。

目前，公积金利率上升将给楼市带来何种压力尚不明朗，但诺亚财富总经理杨本军对媒体建议，目前一线城市的房价已经非常高，加息和上调住房公积金贷款利率又增加了投资成本，投资者应当将手里的房产适当变现。一位房地产长期投资者也对本报表达同样的忧虑，他说：“目前的情况越来越糟糕，我确实有了变现的想法，将资金转移到其他领域。”