月上海楼市疲态渐显月刚需楼盘加速入市.鼓励

资料来源：金丰易居 ；佑威联合研究中心 张泽红 制图

7月的上海楼市疲态渐显。

然后再购买。对于新浪微博的广告主来说8月1日，金丰易居 ；佑威联合研究中心提供的监控显示，今年7月，上海市商品住宅成交面积为85.89万平方米，较上月（环比）下跌15.85%，较去年同期（同比）则上涨11.58%；成交均价为24607元/平方米，环比上涨2.22%，同比上涨11.56%。

某上市房企营销负责人分析，7月上海房价环比小幅上扬，主要是中高端楼盘的成交占比仍然较大。

佑威机构执行董事黄志坚认为，7月上海楼市成交量下滑，预示着“利多”已基本消化，“多方”已开始力疲。8月成交量继续下滑的概率相对比较大。

“楼盘总体销售率不低”

7月上海楼市成交量环比下滑，在不少受访开发商的意料之中。

某上市房企副总裁称，7月楼市成交量应该说还算不错，比 月、5月都要好，低于6月是预料之中的。

“7月楼市的新增供应没有6月大，这是造成成交量下降的主要原因，各个楼盘的总体销售率不低。”该副总裁说。

某上市房企营销负责人也说，从各楼盘反馈的情况看，成交量并没有明显变差，楼市并没有出现明显恶化迹象。预计8月楼市成交量、价仍会保持平稳。

该营销负责人进一步说，7月下半月中高端楼盘成交量较6月高峰时期确实出现下滑，但总体推盘热情仍然较高，且都带有促销，对成交量应该会有带动作用。

上述上市房企副总裁也判断，8月上海楼市的成交量价会稳住，“因为市场的热度还在延续，只要有供应，成交量不会低，8月的供应量预计会较7月持平或略大。”

“8月房价应该会回落”

结构性因素对7月上海房价影响明显。

佑威数据显示，7月上海市商品住宅的成交结构中，单价4万元以上房源的成交量环比下跌12.29%，小于单价4万元以下房源的成交量跌幅（16.2 %）。

黄志坚认为，成交权重的差异，使得7月房价有所上涨，但从最近两周商品住宅量价齐跌的态势上看，8月的成交均价应该会回落。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海分析，7月刚需楼盘有效供应相对较少，而中高端楼盘在7月前两周的成交量也很不错，这使得7月房价有所上涨。

佑威数据显示，今年7月，上海面积在100平方米以下的商品公寓的去化周期为7.2个月，总体表现为供应偏紧，这类房源价格上有上涨的压力。

不过，宋海判断，进入8月，沪上刚需楼盘或将集中放量供应。

据宋海称，目前不少刚需楼盘的开发商都在加快施工、申请预售证的进度，“刚需楼盘多为毛坯房，达到预售条件更快更容易些。”

而且，在宋海看来，中高端楼盘经过一波成交放量后，供需双方都需一定时间盘整积累。

他预计，8月上海楼市成交量不会比7月低，但成交均价会出现回落。

中高端房源库存高企

某上市房企营销负责人也承认，近期监管层数次喊话，可能会对市场产生一定影响。

不过，该营销负责人强调，“目前并没有迹象表明，中高端楼盘推盘、成交出现减少。”

上述上市房企副总裁认为，随着市场的明朗，改善型成交仍会提高整体市场的价格水平。接下来改善型客户会持续入场，以前单纯依赖刚需拉动成交的情况会有所改变，这可能导致成交均价不会大幅回落，“接下来不排除还会降息、降存准率。”

不过，中高端房源的库存量仍然高企。

佑威昨日发布的数据显示，150平方米以上的商品公寓7月的去化周期为15. 个月，较6月大幅延长近4个月，总体表现为供过于求。别墅类产品表现得更为严重，7月的去化周期为 4. 个月，较6月延长了近5个月。

黄志坚判断，在现行政策环境下，楼市存在结构性问题，供求关系表现不一，分化在所难免，后市或将呈现“几家欢喜几家愁”的局面。