城市建设突飞猛进柔软

成交量触底企稳,价格在波动中回落

仅供链家经纪人内部阅读，不得以任何形式转发传播。

核心观点：

6月第五周（6..02）北京链家二手房成交680套，成交量触底后明显企稳，上周虽然中心六区的成交占比有2.6个百分点的增加，但是成交均价依旧下跌0.7%，整体价格在波动中下跌，议价空间稳定在高位水平，成交周期有所延长，6月第五周新增客源和新增带看有所反弹但幅度较小，业主端态度持续缓和，报价在波动中下跌，且调价中降价占比维持在9成左右。目前来看成交量是有一定的回升，这很大部分的原因在于价格的下跌刺激了部分受317调控影响较小的纯刚需（首付均为35%/40%）的入市，而受调控影响的改善性需求才是市场的主力，加上后期信贷收紧是大趋势，因此成交量反弹的幅度也相对有限。

一、成交量触底后企稳，价格在波动中下跌

6月第五周，链家成交量680套，环比增加12.6%，成交量在市场筑底企稳后出现小幅反弹，原因在于两个方面：第一，成交量虽然出现70%的“断崖式”减少，但短期抑制需求为主的行政管控并未根本改变北京房地产供不应求的矛盾；第二，纯刚需受到317调控的影响相对较小（首付并未增加），密集调控下楼盘价格的下跌刺激需求入市（以纯刚需为主）。

6月第五周，北京链家二手房成交均价为62504元/平方米，环比下跌0.7%，价格在中心六区成交占比增加2.6个百分点的基础上下跌，实际跌幅应该更明显。6月北京链家二手房成交均价62690元/平方米，与3月相比下跌7.5%。

6月第五周议价空间达到5.77%，处在2016年以来的历史较高水平上，买卖双方在交易中的地位发生了变化，降温的市场中买方的话语权明显增强。

6月第五周，客户成交周期56.4天，虽环比缩短近11天，但仍处在历史较高水平上。业主成交周期在经历了连续7周的延长后达到了47.7天。空前力度的行政调控叠加后期商业银行信贷的收紧以及房贷利率的上调，一方面从多个角度抑制了购房需求，另一方面，也使得市场参与主体预期扭转，观望情绪浓重，如此客源端成交周期明显延长，房源端成交周期也随之延长。

6月第五周，新增房源环比下降1.9%，新增客源环比增加1.9%。调控后新增房源与客源同步延续低迷态势，第五周新增房源量为调控前周度峰值的36.9%，而新增客源仅为调控前周度峰值的32.4%。第五周由于新增房源的减少以及新增客源的增加，使得新增客房比上升至5.04，但仍低于2016年末到2017年3月的水平。

新增带看量4

.25万次，环比小幅增加3.8%，带看量在大幅下滑后也出现了筑底企稳态势。

二、挂牌价下跌，业主态度较前期明显转变

6月第五周，北京二手房新增房源挂牌均价70494元/平方米，环比小幅下跌0.1%。3月中旬掀起了新一轮的楼市调控，随着政策效果不断显现，业主坚挺的预期也逐步松动，第五周的挂牌价创调控后最低，与4月第四周76148元/平方米的挂牌价峰值相比下跌7.4%，已经回到了三月初的水平。

调价中降价房源占比为90.3%，随着市场预期的松动以及有效需求的减少，业主态度明显缓和，调价中降价房源占比已经连续7周达9成以上。

三、市场虽有反弹但力度有限

近段时间不管是带看量还是成交量都有小幅增加，原因在于当价格开始出现回落时，部分需求立即补位。对比6月和3月北京二手房成交的Top10商圈可以发现，“刚需区”的顺义城、管庄的排名有所靠前，而“改善区”的望京、北苑成交排名有所延后，这表明刚需是近期市场企稳反弹的主力。因为本轮调控主要抑制的是换房需求，无房无贷款记录的纯刚需首付基本无影响（调控前后均为35%/40%），价格的下跌使得这部分需求增加了入市积极性。

近期带看和成交有小幅增加，应该是市场底部企稳的表现，但并不意味着市场要大幅升温。原因在于信贷收紧是下半年的大趋势，且目前入市的刚需居多，换房的改善性需求因为首付成本的增加短期内也无法完成换房。链家数据显示目前杠杆的使用水平被压制到历史低位水平：目前平均贷款成数仅为3.2成（即首付6.8成），加上全款部分整体首付超过7.5成，杠杆使用空间小，无法支撑改善性换房。

哪些食物治疗便秘

外伤活血化瘀的药要吃多久

灯盏花龙头企业发展历程

痛经手脚冰凉怎么治

外阴瘙痒用什么治

小儿拉肚子治疗方法