高考加油地产各项指标的变动趋势均利好地产股投资魏家

地产：各项指标的变动趋势均利好地产股投资 类别： 机构： 研究员：

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5月11日，国家统计局公布了2012年月份全国房地产运行数据。

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销售数据累计降幅继续收敛，表明企稳趋势未改，利于稳定持股信心月份，商品房销售面积21562万平方米，同比下降1 .4%，降幅比1- 月份缩小0.2个百分点；其中，住宅销售面积下降14.9%，办公楼销售面积增长1.5%，商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额12421亿元，下降11.8%，降幅缩小2.8个百分点；其中，住宅销售额下降1 .5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长4.2%。

我们曾在年度策略中强调：“预计一季度将是全国商品房销售面积同比增速的触底时点”，同时我们也在5月份策略中强调：“1- 月全国商品房销售面积已是“工作室”遍地开花之日。虽然喊出了诸如“工作室”之类的各种团体的口号和销售额同比降幅收敛， 8城4月新房销售面积同比增速约为2 %预示着即将披露的月份数据也将延续这一收敛趋势”。月份全国销售数据累计降幅继续收敛完全符合我们预期，这表明了行业企稳趋势未改，同时我们观察到，虽然五月第一周受小长假影响，各地销售并不尽如人意，但5月第二周后，销售数据出现较客观的改善，我们检测的41城新楼销售4.5万套,同比增长28.8 %，环比增长16.6 %，处过去 年中位水平，去年 月销售断崖下跌之后，成交即在2.. 万套箱体震荡，近4周均围绕箱体上沿震荡，5月第二周后初现上行迹象。因此我们预计月份的同比降幅仍会再收敛。销售数据表现出企稳趋势将减轻房地产板块获利回吐压力，稳定持股信心。

投资、新开工数据不好，将倒逼政策松动2012年月份，全国房地产开发投资158 5亿元，同比增长18.7%，增速比1- 月份回落4.8个百分点。其中，住宅投资10818亿元，增长1 .9%，增速回落5.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68. %。

月份，房屋新开工面积54468万平方米，下降4.2%，1- 月份为增长0. %；其中，住宅新开工面积40606万平方米，下降7.9%。

前期房地产投资始终维持高位增长有未限购的三四线城市以及商业写字楼市场的支持作用，但随着调控效应向三、四线城市扩散，三、四线城市销售日渐低迷，导致其房地产投资对全国房地产投资增速的支撑效应将逐步减弱；另外，商业地产的繁荣往往需要经济增长的配合，过分依靠商业投资超越经济发展速度的增长支撑房地产投资增速仅为短期行为，难以长期为继。因此我们认为，多因素影响之下，房地产投资下滑将是大概率事件，我们认为房地产投资增速有望在年内触底，且不排除最低点出现负增长的可能。

新开工累计增速本月首现负值下降4.2%，从过去几月运行情况看，增速下滑有加速的趋势。

房地产投资和新开工是未来房地产供应的重要先行指标，投资和新开工增速的下滑预示未来供应的减少。另外，房地产投资还是上下游诸多行业的领先指标，房地产对经济拉动作用不容忽视，而房地产投资的回落也将预示着上下游产业链景气度的下调。持续2年的房地产调控已对上下游产业链产生影响，而此时投资和新开工增速再现加速下滑趋势，将导致调控风险进一步向上下游传导，今年一季度G其广告点击量的年增幅DP增速仅为8.1%已经低于市场预期，经济衰退担忧加剧，这将有利于倒逼房地产政策纠偏，减少房地产行业的下滑对经济增长的负面影响。

同时，政府原本希望通过非市场化调控手段逼出供应，而最终市场在未出现明显供应高峰时已出现供应下滑的信号，这样的现象不由得再一次让我们反思这样的调控政策的合理性和可持续性。调控政策若不调整，未来年内再次出现供不应求状况将是大概率事件，若政策调整，无疑对地产股是利好。

土地购臵款累计增速首现负值，断崖式下降1 .7%，财政困境加剧，将倒逼政策松动月份，房地产开发企业土地购臵面积9657万平方米，同比下降19. %，降幅比1- 月份扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿元，下降1 .7%，1- 月份为增长2.5%。