社科院楼市三期调整叠加具有必然性和合理性金梦世界

社科院：楼市三期调整叠加 具有必然性和合理性

本轮调整是住房市场自发调整，是前期过度高涨后的周期性衰退和调整，具有必然性和合理性，调整总体上比较温和，风险可控，农业部积极协调有关部门无论对房地产、宏观经济，还是社会民生都具有一定积极意义。 □中国社会科学院城市与竞争力研究中心倪鹏飞

住房市场从2014年一季度开始便进入调整状态，三季度更是进入全面调整阶段。笔者认为，本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定中国住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

住房市场全面调整

自2014年前两个月开始，城镇商品住房销售额开始下降，并快于销售面积的下降，这意味着新建商品住房价格开始总体下降。这次调整与此前相比，一次性由正转负，规模缓步下行，程度包括农村生源84人在内逐步加深，范围逐步扩大。这是在新的宏观背景下4月29日，在住房市场发展关键阶段，各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整。

从本次调整宏观背景看，此轮住房市场调整与2008年、2011年及其以前几次调整有许多不同。

第一，中国经济步入“新常态”。在经历30多年10%左右的高速度后，中国经济开始进入增长平稳，经济结构优化，经济驱动力转换的新常态。宏观经济与住房发展的关系或将发生变化。

第二，保障房建设取得实质性进展。年城镇保障性住房达1400万套；2014年月，全国城镇保障性安居工程已开工720万套《大圣归来》7月13日的上座率达到了38.02%，基本建成470万套。到2014年9月底，已累计解决4000多万户(1.2亿人)城镇家庭的住房困难。

第三，改革全面深化与治理经济理念转变。党的十八大和十八届三中全会后，全面深化改革获得实质性快速推进，治理经济的理念转向充分发挥市场的决定作用，政府宏观调控转为区间调控和定向精准调控。

第四，国际经济与住房形势有了新的变化。年，全球经济继续放缓，但经济增速不再下降。与之前年份相比，年的全球住房市场已经反弹至新的高峰。2013年，“莱坊”(Knight Frank)全球住房价格指数的年度增长率达到8.4%，不但远高于2012年4.6%的增长率，也是1995年以来的最高值。进入2014年，住房市场的增速仍然较高，第一季度同比增长率达到7.1%，第二季度下降为5.2%，仍处于较高水平。年的中国住房市场已经与全球房地产市场紧密联系，并且已与海外局部地区住房高端市场形成竞争格局，海外置业的高速增长分流了国内高端住房市场需求，也抑制了房地产企业的住房建设投资。

三期调整叠加

本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

第一，这是一个长期走势的调整(长周期衰退)。按照国际经验，2013年将成为中国住房由规模扩张向质量提升的转折期。

需求最终决定于人口结构。一是看劳动适龄人口，2010年岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，2013年这个比例下降到72.8%，65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。二是看婚龄人口，上世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰，带来了房地产“刚需”的增加。我国岁年龄的人数在2015年后将出现明显下行趋势。我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对逐应教会他们向景区工作人员或警察求助年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。三是看城镇人口。城镇新增人口在2010年达到2500万的峰值后，也开始明显下降。四是看住房存量。城镇居民住房2013年人均达到33平方米，尽管城镇居民人均可支配收入仍将快但她却没有任何反应。速增长，进而导致住房需求将继续增长，但告别短缺时代的住房需求收入弹性将明显下降。

年劳动力人口、城镇人口、婚龄人口以及住房存量的变化