不明觉厉万已成为北京人买房绕不过.蹭飞

不明觉厉，300万已成为北京人买房绕不过去的较低门槛！

案例：“九分裤男小脚”央行又放水了，这种情况下，不论是脑袋热的还是冷静的，都肯定会想到，按照惯例肯定是房地产要窜一窜。对北京市场来讲，作为一线首都，买房的机会还有多少？

对北京的普通工薪阶层来说，特别是85后，300万应该是一个能买得起的门槛。

300万是什么概念？也就是依照首付30%左右计算，大约要首付万，贷款200万，30年期按照目前的较低优惠折扣基准85折计算月供到达了9750左右。

也就是说一个3口之家，月税后收入在3万左右（税前4万+）的，而且有一定积蓄，才有可能买得起一套300万之内的上车房。

市场上还有多少这种入门级房屋？分析这个概念，当然必须要看新建商品房+自住房+二手房。

新建商品房中，300万可以买到甚么房子？

从数据看，在1个多月时间内，北京纯商品房住宅签约套数为4299套，其中300万以内的刚需物业只有2383套，占比为54.6%，这1比例连续多年来延续下降，从2012年前后的8成，跌至5成多，而住宅套均则持续走高，2016年来，套均销售额已高达435.4万，北京商品房市场走向全面高端化。

300万以内房源的具体分布在什么地方？

从区县看，300万之内的2383套销售中，有675套位于平谷、怀柔、密云、延庆。另外一个区域房山是出现300万以内销售*多的区域，达到了513套，其他区县都非常少。

销售*多300万之内的项目有哪些？（2016年一个多月来销售结构中）

这5个项目占了全市300万之内签约的四分之一，签约有300万以内项目的只有190个，整体看，300万已是北京入市的基本门坎。

2、自住房

自住房的销售高峰已过去，在过去的整体看，2015年自住房将是销售较高的年份，预计2016年自住房销售将在2万套以内。

2016年年初北京商品房均价继续高位运行，均价达到了32157元每平米。

3、二手房：套均销售面积在92平米左右，实际销售均价在3.9万。单套销售均价也已高达360万。

未来的地皇上市积压，低价房将更少。

2016年北京楼市的特点将是刚需归自住，顶豪遍地跑！中端价格涨！

1、地皇频繁出现，过去的一年北京土地销售额突破2000亿，楼面价超过3万的地块达到了28宗（2016年已经出现2宗），地价超过房价成为新常态。

2、豪宅化成为市场新常态，这一年北京豪宅销售占比明显增加，总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史记录。即便从整体商品房住宅签约看，单套平均也已达到了435万。

3、签约分化，销售达人出现难度加大，大部分项目签约均在20亿左右。开发商出货谨慎，对价格预期高。

4、二手房销售热度超过新居，但二手房价格涨幅低于新建商品房。2015年二手房全年签约到达了19.6万套，而纯商品房住宅只有5万套。

5、北京新建商品房住宅市场进入了郊区化，普通住宅中万区间的物业短短2年时间，销售套数基本如出一辙。但销售区位则出现了明显的外溢：

在2013年一样销售的万改良中高端住宅中，位于五环内的占比为56.4%，而在2015年，占比只有30%。五环外占比已高达70%。北京的豪宅已经开始五环化：1000万以上的豪宅，也已开始5环化:

6、住宅供不应求，但类住宅产品供应越来越多，过去5年，北京的土地供应中，居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平米。需要注意的是配套的公建超过1000万平米。

从政策走势看，2015年，北京收到影响较大的主要是330政策，针对二套信贷的松动，因为限购政策仍然严格，整体市场出现了政策窗口期效应，未出现太明显的爆发时间点。

从不同的销售结构看，2015年已出现了：刚需归自住，顶豪遍地跑！中端受挤压！销售结构中表现较好的主要在中低端商品房住宅房源。2016年大批地皇上市后，预计北京市场的畸形发展将更加明显。

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