楼市恐遇拐点租不如售期间收入差距可达数倍.源泉

部队闻令而动今年以来政府频出收紧政策 楼市出售年回报率比出租高三成以上

市场人士预料,央票利率有机会进一步调高，实际上今年以来政府频出收紧政策，楼市面临拐点，在当前情况下，租房收入远不如售楼收入，期间差距可达数倍。

之前将房子出租坐等房价上涨的市民政策应做及时调整。

案例

60岁的张伯手里有两套住房，一套自住，另一套则出租。出租的那套住房位于中山八路，有50平方米，月租金只有900元。张伯掐着手指头算了算，过去一年的租金收入中，还要扣除450元的中介费、900元的两次维修资金及1080的税金，而当初的装修也花了一万元，一年下来，出租房屋的收入只有8 70元，不单连装修费都还赚不回来，而且家具损耗费都要花1500元。

但是如果现在卖楼，张伯可以实收8000元一平方米的售楼收入，也即40万元，就算以当前的2.25％的一年期定存，其一年的收入为9000元，()/6000＝ 0％，也即售楼的固定收益比出租房屋的收入高三成。

五羊新城周边，100平方米朝南的电梯房价格150万元，但是，其租金只有2000~ 000元每个月。取其租金的最高值 000元和一年出租计，扣除交给中介费用——月租之50％，即1500元；交给各区部门的租金税收10％(一年租金收入的10％计征)，即 600元；扣除家具损耗费20000?0％＝2000；则租房每年的收入是 000?- ＝28900元。但是，如果将此套住房出售，即可实收150万元，外加家具变现的2万元(估算)等于152万元，如果存定期利率为2.25％，一年收入为?.25％＝ .42万元，也即出售楼房的固定收入是不固定的其租金收入(考虑中间有可能发生的断租、维修费用及租金价格的下跌)的1.18倍。

政策频收紧今年房价难以坚挺

楼市出现这种租不如售的苗头不是偶然的，而是有深刻的政策及市场背景。

新年伊始，已采取了两项重要举措——提高 月期和1年期央票利率——以吸收过多的流动性。

接着，央行宣布上调存款准备金率。上调存款准备金率将直接增大房地产行业的资金压力，让开发商兜里的钱减少。此外，二套房贷也已全面收紧，二套房首付已高达40％以上。政府已经开始收回之前推动销售飙升的部分经济刺激措施，并采取措施提高房屋投机活动的成本。

显示，广州去年全年住宅供应量仅605万平方米，是2006年以来供应量最少的一年，但成交量却高达904万平方米，为2007年以来的最高点。业内人士介绍，去年广州购房者中有70％是生意人，大部分都是投资性需求。随着“国十一条”的出台，投资投机性购房的需求会逐步减少，将导致今年楼市成交量减少。