楼市真相人造牛市难持久关注大官系地产股.源泉

根据统计，土地市场成交显著活跃的仅限于北京、上海、深圳、广州等一线城市，其余城市并没有完全化冰。这意味着，尽管全国房地产市场近期成交量明显回升，但按照目前的销售量，全国商品房消耗时间仍超过20个月，预计在20~25个月之间。

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投资者报 “今年前5个月楼市火爆程度超过了最火爆的2007年。”这是当下楼市最为尖锐的声音。这种声音以销售面积统计数字和楼市热卖个案作为支撑，振聋发聩。

但我们也发现，不同机构之间的数据有“打架”迹象，前5月的租赁市场价格走势与买卖市场相反——在下降，居民消费价格指数也在下降……

孰真孰假？谁将决定楼市下一步走向？

“人造牛市”

数字确实印证了火爆。

虽然自2008年12月以来，全国房屋销售价格指数一直处于同比负增长的状态，但幅度正在逐步缩小。5月份，该指数同比下降了0.6%，降幅比上个月收窄了0.5个百分点，这表现出房价逐月回升的态势，更直观的体现是，该指数在最近 个月环比连续增长，5月份环比增幅为0.6%，较上个月扩大了0.2个百分点。

在房屋销量方面，回暖的趋势则越发明显。5月份，全国商品房销售面积同比大幅增长51. 1%，增幅较4月份扩大了12. 个百分点，环比增11.1 %，较4月份扩大了8.9个百分点。

值得注意的是，1~5月份，全国商品房销售面积累计为24644万平方米，同比大幅增长了25.5%，轻松超过2007年当期的约21100万平方米。

与此相呼应，媒体对开发商拿地的集中报道，让人感觉仿佛开发商真是已经回到了2007年疯狂拿地的时代：万科40天40亿拿地、绿地集团12亿摘得上海徐汇区船厂路地块、富力地产1.5万/平米的楼面地价竞得北京广渠路10号地，等等。

“涨价—销售火爆—开发商积极拿地以示看好后市—再涨价”，这似乎是天衣无缝的封闭式良性循环，但这种逻辑的过度单边化难以掩饰“人造牛市”的迹象。这个链条中的两个关键环节——涨价和拿地——开发商都有很大的主动权，所以，我们完全可以从另外一个角度重构上述链条：

大董烤鸭成功的核心是其对于菜品质量的把控“金融危机、开发商在与消费者博弈中处于劣势—央行放松银根、国务院调低资本金比例、地方政府托市—开发商在博弈中转为主动、涨价—刚性消费需求促成‘小阳春’—资金流动性加大通胀预期、实体经济资金入市—楼市火爆、开发商再涨价—地方政府为以配套优惠政策加大土地供应—开发商积极拿地—稳定预期—实体经济拖后腿、楼市再陷迷途……”

可见，主要是本已被瓦解的涨价“铁三角”重新得以修复、流动性加大让卖方制造了本轮牛市。我们认为，不排除相当部分实体经济资金及股市资金因为自感前途难测转而进入地产业避险，从而成为楼市刚性需求的接力棒，而一旦实体经济回暖过慢，楼市很容易成为无源之水。所以，这不一定是一个闭式循环。

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