宏源证券浅议房地产周期与人口周期源泉

宏源证券：浅议房地产周期与人口周期 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

国际经验显示房地产长周期为18年，中国经验显示房地产投资服从4年左右的短周期波动房地产长周期的决定因素是人口周期，中国正处于住房需求的顶部区域，住房需求的拐点已经渐行渐近报告摘要：

国际经验：房地产约18年一个周期。Hoyt（1933）、Wenzlick(1980)、哈里森（1983）等人根据美国、英国等国一两百年房地产的数据研究表明，美英等国普遍存在约18年的房地产周期。自1818年起，美国土地价格基本完美的服从18年周期，房屋建筑高峰的周期波动没那么稳定，但总体也在18年左右，且自20世纪以来基本都略微领先于土地价格见顶。美国经济周期与房地产周期高度相关，并且从先后顺序看，基本每次经济衰退都发生在土地价格见顶之后约年内，直观的推论是，并不是经济的衰退导致了房地产市场的崩溃，而是房地产市场的崩溃引发了经济的衰退。

中国经验：房地产投资服从4年左右的短周期波动。按照房地产投资来划分，改革开放以来中国房地产大约经过了3个阶段：年的萌芽期，年的过热和调整阶段，以及1998年至今住房市场化时期。我国房地产投资服从约4年左右的小周期，这主要驱动因素是政策周期或者信贷周期：年、年以及是三轮较完整的小周期，最新一轮小周期自2012年启动，2013年达到峰值。

我们是不是能把踏出的每一步都踩扎实在现有政策不变的前提下，2014年随着银行信用趋紧以及销售的下滑预计房地产投资将明显减速，到2015年和2016年预计在小周期和长周期下行叠加下，房地产投资将进一步下行。

房地产的长周期决定因素是人口周期。根据OECD国家经验，人口抚养比与房价呈现负相关关系，无论是少年抚养比例还是老年抚养比例的上升，最终都会导致房屋价格下降。美国经验显示家庭形成数量和家庭规模也是决定住房需求的决定因素。美国、日本和德国的历史均表明，房价要先于生产者/消费者比例见顶，中国生产者/消费者比例于2017年见顶，两年内下降0.45%，按照美日经验，中国人口结构变化将导致房价每年下降1..6%左右。中国年经历了一波婴儿潮，年均出生人口2300万人左右，1990年后每年出生人口持续大幅下降到2000年左右的1600万人左右，这意味着当前中国正处于住房需求的顶部区域，住房需求的拐点已经渐行渐近。