上海楼市调控细则未现市场反复变脸生存

据美联物业市场研究部统计显示，上周（5..2 ）共成交1981套商品住宅，环比（5..16）回升了 6.06％，与之对应的成交面积为19. 万平方米，环比也增长了 1.6％。日均成交套数为28 套，较上周再次小幅回升了75套。

从上周商品住宅成交走势看，楼市在连续多周出现缩量后，成交量终于再次出现回暖，虽然总的成交量依旧不高，但至少是个好的开始，这说明市场上对国十条的政策力度已在逐步消化中。这一周没有出现之前两周日成交套数不到100套的情况，周中的成交最高位为 68套，比前一周的最高位 18套增加了50套。另外上一周内单日成交的最高位与最低位的差额数环比再减少了5.9％，这一多周出现减少的现象，说明楼市已无之前的大幅波动情况，现正处于胶着中。

目前全国各地方政府相继出台国十条的地方版本细则，且一经推出必定受到市场各方的议论，而如今迟迟未公布的上海本地细则经过前段时间的热议之后，似乎进入了“难产”阶段，其时间周期拖得越久对目前市场上造成的争议将会越大。另外关于保有税的开征，发改委与财政部对税的意见相左，再次印证了该税开征的难度，未来如无明确的相关表态，将导致市场信息混乱，只会进一步加深市场各方对房产税空谈的认知，对楼市未来发展造成不好的影响。

因此现时房地产牵涉到多方利益关系，所以房产税基本无可能与上海细则同时出台，但在房价被认为“假摔”以后，政府未来出台的细则可能将沿袭北京偏严的力度，预计禁止无相关证明的外地人士购房、限购套数等如同北京“限购令”力度的政策将可能出现本市的楼市细则之中。

从各区成交来看，上周楼市整体成交环比再现回升迹象，成交环比呈上升的区域依旧占了总数的八成以上。只有黄浦、金山、原南汇三地成交较前一周保持下滑的情况，其分别环比下降了66.7％、60. ％、1.8％。不过因为其成交量依旧没有迈过2000套的门槛，所以周总体成交套数还属于在低位徘徊。

之前一周区域成交第一的闵行区域上周共成交了544套，环比提高了58.1％，再次位列各区之首，其成交量更比位列第二的原南汇区高出一倍多。上周成交量增幅最大的区域是徐汇，其成交量、成交面积环比各提升了57.9％、56.1％。

离新版国十条公布之日已过了一个多月，在这短短的时间内，楼市成交量犹如乘坐滑梯般，直接跌至低谷，但房价却只是短暂出现过小幅回落。但如今因为上海的本地细则长时间未出台，市场悄然间又起变化。

据美联物业长寿分行经理倪进透露，之前因为政策的出台，其板块内的部分业主挂牌价出现了5％左右的小幅回落，但随着细则的迟迟不出，业主方的心态又有转强的迹象，抛售的意愿降低，甚至连之前出现的降价幅度也一并消失了。买卖成交再入僵局，相反租赁市场则越发活跃，近一个多月内在买卖无人问津的情况下，租赁毫无疑问地成为其分行主要成交类型，而倪经理表示租火售冷的现象预计还将持续很长一段时间。

而就细则出台后其板块可能出现的情况，倪经理认为一旦政策细则出台，短期内市场各方都会有一段适应期的过程，当政策走向明确以后，看房者将逐步增多，其会根据到时的市场环境选择最适合的房源购买。

美联物业上海区总经理李志仁认为因为2009年的楼市火热，市场上的一波投资客已被消化，如今政策高压期，投资客基本被驱离楼市，而仅剩的置换客和刚性需求购房者，也因为对后市不明朗的预期，造成其心态平稳，不急于入市。在细则未正式公布之时，观望依旧将是市场主旋律。

如今正是买卖双方互相博弈、考验智慧的关键时刻，什么时候入市或抛盘将成为他们各自考虑的问题。而一直悬而未决、引人注目的上海调控细则，好比买卖双方各自博弈的最终底牌，一旦该底牌亮出，将决定市场未来将是买方主导还是卖方主导。