展望2010房地产信托渐成主流

作为房地产融资的超级替补，公司正逐渐跃升至舞台中央，特别在2010年房地产和资本市场融资愈趋严格的形势下，房地产信托又会演绎出怎样的跃进？面临机制和产品的双重机遇，全国化信托公司和地方信托公司已呈现出明显的业务分化，其业务竞争策略和重点也渐渐清晰。汹涌的房地产信托大潮面前，房地产公司是否已经做好准备拓展自身的融资方式呢？

信贷、资本市场再融资的收紧，正在为2010年房地产信托融资的继续扩张制造声势。

持有这种观点的并不在少数。中信信托、中诚信托、北京信托、山东信托等多家从业人士均表示，地产信托作为信托公司一个风控相对成熟的业务，在2010年的行业调控中，将以其灵活的体制与交易结构继续增长。

“去年宽松的货币政策使得大部分房企都能从银行轻松得到，今年银行信贷收紧，对信托业务的开展是一个巨大的机会。”中诚信托相关人士表示，近期内房地产信托仍将是公司业务的重点。

与之相佐证，根据市场统计，截至1月27日，1月份房地产信托共发行16款29.65亿元静下心来又学了一点采集原理。在同期的信托总量中，数量占比超过 0％，规模占比接近50％。

机遇

在业内人士看来这种机遇更多地源自信托体制的“机会主义”。

这种机会首先来自于此轮宏观与行业的双向调控中，银行信贷与资本市场再融资的收紧。

作为房地产企业的重要融资渠道，各银行在今年的宏观调控中受到了更为严格的存贷比、准备金率、核心资本充足率等信贷指标考核。对此主席曾明确表示，新考核指标中，银行信贷总量的变化，将直接影响占新增贷款两成的地产信贷。

与此同时，房地产行业资本市场的融资路径也正在收紧。从暂缓再融资审批到联手国土资源部排查房企违规圈钱，证监会的严控意图已是十分明显。从去年下半年计算，截至目前已经有将近 0家房企在证监会门口排起融资长队。

“此消彼长”直接让各家信托公司嗅出了前两者收紧后的地产信托机会。“尽管去年各房企都赚得盆满钵溢，但下半年暴涨的土地市场也让其消耗不少，尤其是拿下一些地王的民营企业。这样看来，今年地产信托的需求依然比较大。”中信信托信托业务部人士认为。

另一个令地产信托增长的机会来源于信托公司业务“三驾马车”格局的打破。

金融、地产、基建，长久以来一直是各信托公司业务的三驾马车，但在去年7月，银监会颁布《信托公司证券投资信托业务操作指引》，对与信托公司合作的第三方投资顾问制定了严格的准入条件，并要求业绩报酬必须在信托计划终止且盈利时才能提取。

“这个规定的影响巨大，很多信托公司都没有办法发行新证券投资产品，现行的只是一些存量。”中海信托产品研发人士表示，此规定之后，金融类产品一蹶不振。

基建在经历了去年4万亿元投资初期的火爆后PPTV还将通过技术优势，很快被监管层察觉了地方政府巨额隐性负债所带来的风险。

“信托是存在机会主义的，在金融、基建产品受阻后，很多信托公司开始向其他业务转移，其中房地产最为普遍。”上述中海信托人士表示，房地产信托高达15％～18％的利润率对一些信托公司的吸引力不可忽视。

而对将来房地产信托是否会面临调控，信托公司多数保持谨慎乐观，“调控还处于舆论需求，目前还没有看到具体的措施出台。”北京一位信托公司人士向表示多数信托公司仍在赌政府不会戳破房地产的泡沫，所以才会纷纷涌向地产信托产品。