开发商将利润算到车库中的项目

饮品 2020年04月11日

商报讯（记者齐琳）在保障房在建量创下历史纪录的同时，北京创新型的保障房建设融资模式也正成为业内关注焦点。记者昨日从北京市住房保障办公室获悉，在全国范围内酝酿多年的房地产投资基金（REITs）支持保障房建设，有望最快在下半年试水，首批试点项目或将落户朝阳区的部分公租房项目。

来自北京市住保办的初步测算数据显示，北京年内保障房的资金需求量约为800亿-1000亿元，其中不算土地成本约为510亿元，目前除中央及地方财政投资外，已经落实的资金包括公积金贷款、债、国开行等政策性银行贷款、建设单位自筹资金等，资金到位情况比较理想。

然而相比上述外部输血型的筹资方式，由政府、银行（保险）资金、资本市场融资相互配合的REITs，在业内人士看来，才是能够从根本上解决公租房长期大规模资金缺口的理想方式。

“无论是从银行借贷还是公积金融资试点，都属于‘有求于人’，保障房的融资想要不求人，且长期、可持续的发展，只有发行REITs。”据北京市住保办相关负责人透露，早在2009年11月，国务院就批准了北京、天津和上海作为REITs发行的试点城市，但至今三地都未真正成行。今年初，北京市金融局便牵头与国投瑞银签署相关合作协议，启动REITs支持保障房，特别是公租房建设的相关试点工作。

“目前进度比较快，正在多方寻求试点项目，如果一切顺利初步拟定下半年在朝阳选取一批公租房项目进行试点。” 上述负责人表示。

上海易居房地产研究院综合研究部部长指出，除了在融资方面实现自我造血功能外，发行REITs对于公租房最大的好处就是突破现有任何一种融资模式的周期性问题。“现存的融资方式一般最长15年左右，但对于公租房来说，它的投资回报周期可能要到30年以上，这就可能会造成半路政府或项目持有机构不得不再去找钱。”

中国企业海外发展中心主任、香港沿海投资集团执行总裁孙飞认为，当政府将公租房资产打包出售给REITs时，可以要求其管理公司只能将公租房出租给符合政府规定的对象而不能出售。

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REITs如何支持保障房

一般而言，政府先建好一个保障房项目，并以该项目为基础，委托中介机构（基金管理公司）成立一只REITs，然后政府将这个项目按照约定的价格直接出售给该基金，从而政府取得下一个保障房投资所需资金，循环推进。

REITs试点推进情况

2006年，REITs试点相关研究启动。2009年上半年，会同等部委上报了REITs试点的请示，得到首肯。2009年11月，国务院批准北京、天津和上海作为REITs发行的试点城市，但至今未能成行。