公交港铁模式京投银泰轨道地产雄心

凭借大股东与港铁的合作平台，京投银泰在向港铁学习轨道物业的开发和运营经营方面具有先天的优势。

今年以来，继恒盛、茂业国际、北京金隅之后，向来手头阔绰的京投银泰亦获得银行授信。对此，京投银泰方面表示，该笔资金将用于支持发展轨道地产等项目。

200亿授信

1月15日，京投银泰发布公告披露，与中国银行北京分行签署《全面战略合作协议》，中行将向公司提供200亿元的融资安排，

根据协议，中国银行同意在符合其内部风险管理制度，并按其有关业务操作规程执行的条件下，京投银泰可以从中行获得各类授信和融资金额共计200亿元，京投银泰从中行获得的贷款经中行批准后，可享受中国人民银行规定的浮动范围内的优惠利率。上述授信和融资类产品包括但不限于房地产开发贷款、银团贷款、银行承兑汇票贴现等。此外中行还优先为京投银泰提供公司金融和个人金融的全方位服务。

京投银泰与中国银行北京分行高层均直言，对中国房地产市场充满信心。中行北京分行负责人称，将为京投银泰提供全方位金融服务，全力协助其构建中国一流房地产企业集团。

京投银泰方面则表示，此次取得200亿元的授信和融资，在未来将全部用于轨道地产等项目的发展：“公司将继续‘轨道物业、景观物业及高端城市综合体’的发展战略，积极发展北京轨道交通沿线及站点周边如果稳定性能够保证土地资源的梳理和整合，形成独特的开发模式。”

事实上，早在去年10月京投银泰就瞄准了武广高铁带来的商机，定向增发募集资金14.2 亿元全部投向长沙武广国际项目，初定该项目2010年第一季度施工，201 年第四季度竣工。京投银泰认为，该项目批邻武广高速铁路长沙客运站交通枢纽广场，拥有优越的区位优势以及升值潜力空间大。

据介绍，目前京投银泰已经基本完成北京来自前十大广告代理的收入占公司总营收的比重为47%;最大的一家广告代理贡献了7.5%的收入。大部分广告合同期限在个月为中心、宁波等沿海城市和湖南长沙等省级城市为两翼的经营布局。京投银泰方面表示，在巩固北京、浙江市场的同时，积极拓展长沙等投资前景较好的城市综合体和规模化住宅开发项目。

“轨道+地产”模式

京投银泰在公告中还披露称，预计2009年度净利润与上年同期相比增长80%左右，宁波华联三号地恒泰大厦项目竣工交付并结转收入和利润、杭州海威项目结转部分利润，以及出售部分金融股权是利润增长的主要原因。

联合证券分析师鱼晋华指出，去年4月份京投银泰完成了对北京市基础设施投资有限公司的定向增发，形成了京投和银泰分别持股29.81%和24.8 %的股权结构，负责北京市轨道交通投资及轨道交通沿线资源开发的京投公司将成为第一大股东，实际控制人也变身为北京国资委。

京投公司入主后，形成了京投银泰两大股东强强联手的格局。“银泰股份将依托京投公司在北京轨道交通规划建设的先天优势和强大的投融资能力，进入北京轨道交通站点及沿线房地产开发领域，进一步做大做强房地产业务；与京投公司的轨道投资主业一起，构架一个‘轨道+房地产’盈利模式。”

据悉，中国银泰作为京投银泰的第二大股东，曾经成功开发了北京的地标性建筑银泰中心等物业，且银泰股份也拥有多个住宅和商业项目的开发和管理经验。此外，京投在北京地铁4号线，大兴线等线路上已经展开了一定的程度的合作。凭借大股东与港铁的合作平台，京投银泰在向港铁学习轨道物业的开发和运营经营方面具有先天的优势。

而兴业证券亦在最新发布的研究报告中提到：“京投银泰吸取了港铁模式的精华‘轨道+物业’模式，未来将利用股东的资金支持和资源优势大举进入轨道物业开发，充分发挥地铁和物业的正反馈效应，达到社会效益和经济效益的双赢。京投目前参与了多个轨道物业的一级开发，为京投银泰的高速成长提供了广阔的空间。”

此外，兴业证券认为，秉承“轨道+地产”的京投银泰以独特的业务模式，深耕北京、宁波、杭州、长沙、奉化、慈溪等城市，目前拥有8个开发中的项目和土堆储备，未结算建筑面积187万平方米，出租面积约4.6万平米，考虑到公司强大的资金后盾和获取大量高利润项目的可能，看好公司未来 至5年的发展潜力，并予以“推荐”评级。

“在大股东充足的资金支持以及独特的拿地模式的支撑下，2010年将是京投银泰的拿地年，预计将投资亿元积极物色2- 幅轨道上盖物业。”上述分析人士认为，京投银泰无论是持续发展能力，以及市场认可其模式之后带来的估值水平的提升，都将带来显著的投资机会。