房地产商的紧日子.蹭飞

国家经济形势越来越不明朗，但是银行的调控越来越严；销售速度日渐放缓，回款速度也比计划的要慢。这是大多数房地产开发商在4月这个奥运年春天里的切身感受。

苹果的估值明显低于诸如谷歌和亚马逊等迅速发展的科技界同行2008年，可以确定的是美国经济越发疲软，中国和印度遭受通货膨胀困扰，而“新钻11国”开始越来越吸引国际资金。总体上，流入中国的外资，尤其是流入房地产市场的外资速度，将会比前几年放缓。概而言之，今年的房地产项目，不能只指望外资接盘。而那些寄望海外上市筹资的公司，可能也得做好持久战的心理准备。

现在，全世界面临的问题是，通胀升温而增长却在放缓。不少投资者认为，如果资产价格可能因增长放缓而下调，等一等不失为良策。不过，对于很多开发商来说，面对越来越多人的“等一等”心理，日子就紧多了。

首先有这个心态的是香港金融市场的机构大户，他们“等一等”，恒大就上不了市，创办人许先生一个星期前还在计算上市后荣登中国首富高位，但1周后就不得不面对140亿元的负债。

中国证监会也来了个“等一等”。一方面说支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。另一方面又说，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。这样一来，估计今年能够顺利上市的房企就不多了。因为地球人都知道，“内地房企上市融资之后，不去购买土地还能干什么更有价值的事呢”？

到了银行那边，可能就不是“等一等”的问题，更像是“等好几等”。全国两会之后，宏观调控基调毫不放松。金融信贷的审批，是几年来最难的。许多以前一路绿灯的做法，今时今日竟然不行。开发商怎能不一身冷汗？随着银行贷款难度的加大和各项金融政策的约束限制，使得开发商的资金链受到了不同程度的威胁。

房地产的三足，一在客户，二在银行，三在土地。客户是最不缺的。但是，今年缺的就是有购买力的客户！房地产的本质是金融，没有银行资金的支持，按揭政策不配套，房地产商就算使出多少营销秘技，客户哪怕再如痴如醉，也难以成交。土地价值取决于城市价值、地段价值，所谓的脱离周边项目的定价策略，今年也不再那么好用了。

先看房地产开发的资金来源，除了有限比例的自有资金外，一是贷款，二是预售款。现在贷款难了，利息也高。预售款在很多城市出现了观望，至少在近期内，本来预想中的快速回款，通过预售得到一些资金，最后得不到了。这就要求开发商要有融资的能力，而融资的多元化就会越来越重要。现在很多民营房地产企业纷纷去香港上市，跟一些房地产基金搞战略合作。以后这种情况会越来越多，但是条件也会越来越苛刻，因此对开发商的融资能力就提出了新的要求。

再看明显在上涨的开发成本。像现在，钢材价格在上涨，年年都在涨，今年加价的65％是在前几年连续上涨的基础上上涨的。同时，除今年以水泥、钢材为主的建材价格均在上涨外，另一个出现上涨情况的还有人工成本。

总的来说，未来震荡洗牌中，出局的企业也许不是小数目，但这未必就说明大多数企业到了在劫难逃的地步，而是很多商人会觉得房地产不好做了，或者套现兑现利润，或者割肉止损，选择退出这个行业。

现金流成为房地产开发企业2008年的主要命题。开发商今年的动作宜保守，不宜过分进取，尤其是要时刻注意，别让信贷成为压垮自己企业的最后一根稻草。

（作者系地产财经评论人）

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