房地产调控不能让穷人流血柔软

21世纪经济报道记者 徐广蓉

进入五月以来，房地产板块一直以优于大盘的速度强势上升。根据统计，房地产行业板块股价指数9个交易日连续上涨，涨幅达到12.66％，而在此区间上证指数涨幅仅为6. 4％。

大幅超涨的背后动力是什么？

政策面的支持

地产板块在5月份一直处于资金净流入的状态。对地产金融的热情空前高涨。

首先是基金对房地产板块的认可，4月底，国务院提出部分行业将调整资本金，其中受益的行业就有房地产，也就是说， 5％的自有资金门槛将会降低。市场对此政策反应相当敏锐，4月29日当日，地产板块指数出现跳空高开。

银华基金认为，预计宏观经济政策会继续出台，但侧重点将由政府投资转向刺激私人和私人投资为主，基础设施建设投资相关行业，包括房地产行业，受益于政策支持，会获得一个较为稳定的增长。银华基金经理认为，房地产行业的投资价值开始显现，他表示，部分行业调整资本金政策显示了政府深知房地产是推动社会投资和消费的关键环节。因此，可以预计未来政策将继续对这个行业在供需两方面进行扶持，对房地产板块影响正面。如果房地产投资在今后能够较快回升，则对宏观经济整体上有较大的正面影响。

同时，中海基金也表示，房地产领域和基建相关板块将值得重点关注。短期可继续看好销量超预期的房地产。

基本面的转好

根据券商的测算，房地产公司一季度的财务状况有所好转，“地产上升的力量主要还是来自于基本面的改善，受益于利率水平的大幅下降，销售的放量，资金链的恢复已经较为明显。”英大证券研究所所长李大霄认为。

根据联合证券对82家A股房地产上市公司的分析还显示，今年一季度房地产上市公司的现金大量增加，资金压力明显减弱。2009年一季度末82家公司现金及现金等价物净增加总额为187亿元，比去年同期增长19 ％，其中经营活动产生的现金流量净额为80亿元，而去年同期为-229亿元。剔除预收款后，82家公司一季度末资产负债率为50. ％，相比2008年末的51％有所下降。这是由于销售回款的增加和施工投入的减少所致。

另外，在去库存方面，82家上市房企2009年一季度末存货总额为4161亿元，相比2008年末仅微增1.7％，同比增速连续第四个季度出现下滑。但受益于市场回暖，一季度末预收款余额为955亿，相比2008年末增加18％，同比去年也有 .1％的增长。存货增速的持续下滑和预收款的回升表明行业库存压力在逐步减小，同时预收款的增长也为2009年的收入增长奠定了良好的基础。分析师鱼晋华认为，“大部分地产公司存在业绩超预期的可能。”

但是，另一方面，一季度的利润方面并没有较大改善。由于营业收入增速的大幅下滑，以及毛利率的持续走低，2009年一季度净利润同比减少了21.6％。

2008年和2009年一季度销售费用率有所上升，2008年销售费用率提升的原因主要在于市场低迷时期各公司加大了营销投入，2009年一季度销售费用率的上升则与营业收入的同比下降有关。

金地总裁张华纲预计，“今年的业绩不会有明显的改善，但是在现金流以及销售收入会有很好的表现。”

李大霄认为，房地产是一个弹性较大的板块，前一段时间跌幅较大，所以吸引了资金进场，加上基本面的恢复，促使他成为近期较为走强的板块，目前估值其实已经较贵。整个板块的平均市盈率已经达到 7.5倍，市净率也达到了 .74倍，这样的价格明显高于其他板块。但是由于其良好的弹性，板块的近期仍会保持强势。

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