上海楼市缩量滞涨房贷下降供求换位我的钢铁

上海楼市缩量滞涨房贷下降供求换位_我的钢铁

自今年3月以来，在一系列调控之下，上海楼市爆发性狂长得到了平抑。整个楼市已从过度投机状态，逐渐向正常状态转化。一手市场的成交缩量，涨幅趋缓；二手市场的抛盘增加，房价回落，以及个人住房贷款增幅的首次下降等，都从不同的侧面体现出上海楼市正在挤去水分，向持续稳定的状态回归。

虚火降温 成交缩量

根据“上房地产”公布的交易数据显示，上海商品房的日均成交量已从3月份的725套，下降至4月以来的四百多套。如4月20－26日的日均成交量仅425套，几乎骤降一半。

这一成交量在“组合拳”出台后的应声回落，既像去年10月底央行突然宣布加息后，11月的商品房成交量即刻以2位数降幅回落那样，反映出当今楼市投机成分的过多过火，一有风吹草动，便迅即作出过敏反应；同时，也说明，这次调控对投机炒作者心理预期的打击效应，更甚于去年，更有实效。（去年11月商品房成交量环比下降仅15．08％，而这次环比下降几乎一半。）

遏制暴涨 初见成效

从“上房地产”不同时段的各环线区域的当年累计住宅成交均价来看，这次“组合拳”出台后，房价飙升的势头，已开始有所遏制。新盘住宅各环线区域的当年累计成交均价，截至今年4月24日20时，比一个月前的3月23日20时的累计均价，由内而外（即内环以内至郊环以外）各区域分别上涨了7．11％，9．03％，1．49％，0．58％，1．57％。

内环五区中，除内中环间涨幅仍较大外，其他都有所回落。内环以内已从今年1月份的9．64％的环比月度涨幅，回落到4月24日的7．11％的涨幅。而内中环间之外的三区，都出现了一定的滞涨现象。当然，如何进一步控制内中环间和内环以内的房价涨幅，仍是任重而道远的一项艰巨任务。

增速趋缓 风险降低

如今上海房地产市场对银行信贷的依存度已超过70％（包括开发商房贷与个人房贷）。这一高依存度，也就意味着高风险。因此，央行已三番五次对上海的房地产信贷发出警示，这次金融政策的调控，更是进一步紧缩了房地产信贷，并初见成效。

据央行上海分行公布的数据显示，上海市中资金融机构今年3月的个人住房贷款余额的增幅，自这两年来的持续快速增长后，首次出现了下降。上海3月份的个人房贷增幅已比2月份下降了1．4％。包括开发商贷款在内的整个房地产信贷增幅环比也下降了近1％。虽说下降有限，但已反映出这类贷款的增长速度已开始趋缓。随着这一紧缩效应的逐渐释放，以及监管的加强，未来房贷增幅将会进一步下降。即此类增速过快的势头，同样会得到有效遏制。从而，有助于抑制银行信贷对于楼市需求的放大效应，有助于调节和平衡楼市的供求矛盾，平抑房价，以确保楼市的稳定，避免大起大落。

买卖双方 发生变化

自上海楼市出现一路追涨，房价扶摇直上以来，卖方始终处于炙手可热的“朝南坐”的地位。无论是一手市场还是二手市场，捂盘惜售，奇货可居的现象屡见不鲜。这就进一步加剧了供求矛盾，人为哄抬了房价，扰乱了正常的市场秩序。

如今，在“组合拳”的出台下，此类现象已得到了明显的遏制。买卖双方已发生了意味深长的微妙变化。长期存在的卖方市场已开始逐渐向买方市场演变。这对普通百姓，尤其是对急于解决住房问题的广大民众来说，如急于解决新婚用房、动迁用房、新上海人安居用房等的社会群体，更是一大利好。

据美联物业的统计数据显示，二手市场的挂牌价已开始普遍回落。卖方大多主动下调3％－5％的房价，以吸引买方。卖方为促成交易，在讨价还价时，最终的成交价又可再进一步下调5％－8％。这在两个月以前，是完全不可能的。仅相隔短短两个月，就悄无声息地出现了如此戏剧性的微妙变化，可见这次“组合拳”对于卖买双方所产生的深刻影响不可低估。卖方在调控之下，终于不再“朝南坐”了。

虽说这次组合拳式的调控效应的完全释放还有待时日，有待进一步的市场验证，但上述四个方面的市场反应和明显迹象已足以说明，此次调控正在日益见效。上海楼市正从非理性的狂热状态，向理性的平稳状态转化。但这一转化，有个“阵痛”的过程。这也是从飙升至稳定，从非理性到理性所必须付出的代价。（注：本文所用数据均来源于上海房地产交易中心统计快报和上房地产，或根据上述数据再整理计算得出。）　（房地产时报）