好花难寻群蜂毕至.蹭飞

好花难寻，群蜂毕至

过百米的珠光路高层建筑已经“破格”。▎热点分析丨By：世联评估价值研究院

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背景分析：开发商信心衰减

六月，入夏的高温并未提振投资者信心， 2019年1～5月，宏观经济基本面其实不乐观，制造业等固定资产投资、社会消费增速全面下滑。在新公布的一些经济数据来看，制造业投资增速骤然下落，前5个月同比增长仅为2.7%，社消实际增长6.4%，低于去年同期的6.8%。

在房地产领域，则继续表现出投资下滑与分化态势，一线和强二线城市供地和房地产开发量都要远低于三四线城市，在“人口疏解”“房住不炒”限制房地产发展的高政治站位下，虽然一线城市，房地产潜在需求充足，却没有哪一个城市敢开闸放量；三四线城市，财政很难摆脱对房地产的依赖，因此，供地充足；但是，供地充足的三四线城市却恰恰又发展颓势，人口流出，开发商不敢贸然拿地，土地流拍加剧。如果再叠加上，黑龙江鹤岗房价“白菜价”曝出、安徽合肥和湖北恩施房价“限跌令”等负面信息，开发商投资信心更加衰减，拿地更加谨慎。

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事件再现：刷爆朋友圈

就是在这样投资者信心乏力的情境下，2019年6月24日，深圳4个区拍出5宗地块，地块挂牌起始总价约154亿元，成交价超200亿元，此刷爆了朋友圈。

这是房地产开发投资信心回来了吗？

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世联观点：六大因素加持

要知道，这次拍地，采取“单限双竞”，即“在竞拍达到地价限价后，竞只租不售的人材住房面积”，开发商若不是资本量充足，对未来极其看好，谁也不敢冒此大风险啊。那到底是何驱动了这1事件，笔者分析：1是，深圳全国综合竞争力第一强，2019年6月24日发布的《中国城市竞争力第17次报告》显示，深圳综合竞争力超出了香港，成为全国第一强，从2018年的GDP数据来看，深圳也是一线城市第一强，到达了7.6%，远超越北京（6.6%）、上海（6.6%）及广州（6.3%）；二是，投资者普遍看好粤港澳大湾区发展，今年2月中央提出的《粤港澳大湾区发展规划纲要》将粤港澳大湾区城市群发展作为国家战略，多家机构预测未来将成为全球第一大湾区；3是人材、产业南迁，突出表现是北京近年来的人口、产业疏解政策极为严格，导致大量人才、产业南迁，据新浪财经调研，留京毕业生逐年下降的同时，以深圳、广州为代表的广东成为人材流入的第一区域；4是，预期深圳会更加开放，在中美贸易磨擦情境下，从经济学家呼吁，到中央发声，都在强调我国会以进一步的改革开放来应对，作为我国“一带一路”的重要节点，深圳会更开放。五是，严重的“地荒”，深圳与香港类似，是沿海山地型城市，可开发利用土地本身有限，再加之近年来苛刻的供地条件，除去年12月19日曾流拍一宗土地外，一直没有新地供应；六是，此5块地的黄金价值，本次拍卖地块，位于宝安、龙华、光明和坪山，全部处于深圳房地价第二地段或第三地段（观点来源：宋丁视点《宋丁：四个地段来分析深圳的楼市》）（第一为南山区），在南山区难有新地供应的情境下，此五块地，尤其是宝安地块可谓是近期全国能拍出的最好地块（此5块地拿地结果可参看本文附表）。

▲图片来源：

宋丁视点《宋丁：四个地段来分析深圳的楼市》

因此，在多重因素叠加下，即便在当前宏观经济不利的情况下，只要有好地一出，依然马上会引来资本的关注，谁也不想让资本被闲置啊，投资者都知道，资本一旦不进则就是退，闲置的本钱极高，从投资者而言，由于我国民间投资渠道狭窄，股市一连再跌，未来大几率，民间资本将继续青睐住宅类房产，总之，“好花难寻，故花一露香，群蜂毕至”。

附：2019年6月24日，深圳五块宗地的成交结果：

▲图片来源：世联评估

▲注：可售面积的楼面地价测算中，

配建的人材住房建安本钱按4,000元/平方米进行计算.

-The End-

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