月京沪深三地楼市企稳刚需成绝对主力.蹭飞

成交量一路下挫的楼市正显示出企稳的迹象。京沪深三地的显示，7月三地楼市新房和二手房的成交量环比均出现小幅增长，其中北京二手房市场连续9个星期日成交量均保持在 50套左右，上海和深圳二手房市场成交量则迎来了新政后的首度增长。

分析人士认为，经历长达 个多月的消化期后，楼市新政对市场的影响正逐渐被消化掉，未来楼市的价格走向或将由新房市场主导。

北京：新房价跌或致二手房价再下探

成交量的一路暴跌并没有延续到7月，北京新房住宅成交量在新政之后首次出现回涨。但与去年同期相比，新房、二手房成交量仍有较大降幅。

北京市房地产交易的数据显示，7月份北京新房成交量10629套，同比降幅达54．9%，环比上涨 ．9%。其中新房住宅成交578 套，仅为去年同期的1／ ，环比上涨16．5%。

与此同时，二手住宅的成交量也趋于稳定，7月北京共成交二手住宅10 67套，同比降幅达六成，环比持平。

虽然二手房成交量开始企稳，但房价依然在持续走低。据21世纪不动产的成交监测数据，7月份二手房成交均价环比微降2%。房价虽然没有明显下滑，但有多个低价盘入市，个别项目甚至低于区域周边的二手房价，松动迹象明显。

与基层党员亲切交谈“随着9、10月份市场放量潮的到来，新房房价仍将继续走低。”21世纪不动产集团市场总监林蕾预计，由于放量的增加和年底资金回笼的压力，新房降价潮将在未来两个月里达到最高峰，从而可能拉动二手房价再次下探。

即便如此，林蕾仍旧担心未来房价走势。“根据6月份统计局的数据，全市的新开工面积、施工面积、竣工面积、土地购置面积的涨幅均出现了大幅下滑，甚至个别指标出现了负增长。”

另外，由于房山线、大兴线、亦庄线等轨道交通即将通车，未来部分区域的房价将出现企稳甚至反涨的情况。“现在这些区域的二手房业主，都不出房了。”林蕾说。

上海：7月二手房成交量环比增长

同样经过了 个多月的消化期，上海楼市也开始企稳，二手房成交量在新政后首次回升，房价出现筑底现象。

数据显示，7月上海共成交新房住宅 981套，环比上涨7．9%，二手房的涨幅更加明显，环比增长达22%，成交量达到7895套。但在价格上，之前新房市场的“降价潮”基本隐退，不少成交均价明显低于参考价的新房项目在7月纷纷提价，开发商显露出低价入市的真正目的：缓解资金紧张，以便日后继续提价。

此外，随着投资客的逐步退出，自住型买家入市积极性的慢慢提升，由小业主主导的二手房价也显现出筑底的迹象。

“目前各板块看房客户中，自住型客户达九成以上，他们的预算一般在100万—200万元，而他们的还价幅度多在5%—10%，但业主方面，经过第一波降价潮后，与之前高达10%的议价空间相比，这些板块业主的议价空间已普遍维持在2%—5%。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪称。

他认为，虽然7月份上海一些板块的成交量较5、6月有所好转，但从绝对数量上看并没有明显增长。在经历政策调整的第一波降价潮后，自住型买家，尤其是有着刚性需求的客户需求陆续释放，成为市场回暖的主导力量。

深圳：投资客基本退市

与北京和上海不同，深圳新房市场上个月的成交量继续走低，但成交价格却出现反涨，二手房市场迎来了连跌两个月后的首度成交量增长。

21世纪不动产深圳泛城的监测数据显示，7月深圳共成交新房1679套，环比下降11%，同比下降61．4%。二手房方面，根据深圳国土资源管理局的监测数据，7月份全市二手住宅成交量为7525套，环比上涨1 ．6%，同比下滑52．5%。

买房人的需求正在逐渐释放，根据21世纪不动产深圳泛城的监测，7月份客户量比今年5月明显增大，其中，刚性需求客户已经成为绝对主力，投资性客户已基本退出市场。

“7月份是深圳楼市的过渡月。”21世纪不动产深圳区市场部分析师认为，深圳新房市场从总体上来说，还有一定的回调空间。

“随着观望情绪的持续，开发商将会因为成交量的持续低迷而重新调整营销策略，而出现价格下调，并伴随成交量上升。而二手房市场目前已经开始回暖，价格甚至有所上升。这主要是由于刚性需求的释放导致的，然而相比新政出台前，目前成交量继续处于低迷状态。”上述分析人士表示。