土地市场寡头化亦喜亦忧.源泉

土地市场寡头化亦喜亦忧

今年下半年以来，土地市场急剧升温，频现的地皇造就了名副其实的“王的盛宴”，热点城市如北京、上海、广州、深圳、杭州，而宴上笑到较后的多是央企和龙头上市房企，中小型开发商几乎不见踪影。

行业的确在“洗牌”，但并不是传说中的“剧变”，这变化体现在低调的兼并，更体现在高调的夺地。虽然市场行情不好，但中小房企可以将现有项目拉长销售周期，或转让土地、项目，很少有直接倒闭的，而对房地产开发基本资源的土地的争取则需要真金白银，“招拍挂”制度和“价高者得”的原则使得拿地愈来愈成为资本为王的游戏。由于国有大型房企和一线上市房企在资金范围、融资能力上具有优势，土地资源开始向少数寡头集中。据报道，在北京市场上，目前十大房企手中的待开发土地面积占到全部市场的93%。这种状况不仅出现在一线城市，在2三线城市，龙头房企也在不断地将本地中小房企挤出土地市场。

行业的寡头化其实不见得是坏事，由于行业的寡头化意味着品牌化，意味着草台班子的退出，意味着优势品牌企业将凭借优质的产品和服务占据市场，这是行业优胜劣汰的结果。在过去十几年的“黄金时代”中，地产界不管是大鱼还是小虾都大赚其钱，这其实是行业不成熟的表现。

地产业寡头化本来无可厚非，值得探究的是哪些企业胜出，通过哪些途径胜出。

从这一轮土地市场的“王的盛宴”来看，中海、保利等央企和地方大型国企占据了*优势。与此形成对比的是民企的“集体内敛”。一方面是既缺资源又缺资金的中小民营房企在土地市场上集体失声，成为了行业中*的弱势群体，更面临着自然灭亡和淘汰，而在这些房企当中，其实不缺少决策灵活、产品*的企业；另一方面，虽然民营房企的领军者仍可与央企一较高下，但从全国前前十房企名单来看，仅有万科、恒 大在支撑大局。

市场竞争中，融资能力是充分条件，但未必是充要条件，产品力应至少能占据与其一样的地位。然而，若因种种缘由造成产品力更强的企业无法获得需要的生产资源，则意味着市场信号失真，市场有失灵之忧。由此可能会造成某种程度上的“劣币驱逐良币”，意味着消费者福利的无形损失，对这个行业的长时间发展埋下了不利的种子。

房地产业的准入门槛越来越高，对资金、人才的要求愈来愈高，中小民营开发商退出历史舞台是一个必定的趋势。但是，中国的市场非常大，地方性的市场需求和细分市场的需求还远未开发终了，习惯于产品模式化复制的一些大型房企的“制式”产品未必能够满足这些个性化的需求。市场需要小而美的“利基化”企业，而这些企业的选择也不应仅仅是“上山下乡”。

直到弄明白解决了。用牛毅的话说就是“爱抠事情”。对刘洪魁的猝然离去规范市场的本意应是“产品为王”，而对房地产这样一个类金融行业，“资本为王”也一样重要，但不应厚此薄彼。如何在行业寡头化的趋势下给各种不同特点的企业留下合理的生存发展空间，恐怕是调控进入深水区后要面对的另外一道难题。

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