高考加油地产周转率放缓荐股魏家

地产：周转率放缓 荐 股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

资产增速放缓，存货周转率下降，龙头逆势上升：1）上半年总资产增速小幅放缓，除了长期股权投资及投资性房地产增速有所扩大外，货币、存货、其他应收增速均有收窄；2）资产构成中依然以存货占比最高，但随着去库存的进行，比重从2016年开始快速下滑，相比2015年下滑幅度超10pct； ）总资产top10集中度持续上升，货币及存货集中度超过60%，长期股权投资超过80%，其他应收集中度小幅下降，但同样超过80%；4）上半年存货周转率放缓，但龙头周转率不降反升，领先板块整体水平；5）top10长期股权投资及其他应收占总资产比重明显高于板块整体水平，可能龙头房企合作项目较多的缘故；6）龙头房企投资性房地产占总资产的比重一直低于板块水平，可能是龙头房企采用成本计量的比较多。

净负债率创历史新高，龙头房企上升速度快：1）上半年短期有息负债增速大幅下降，长期有息负债及预收款增速放缓，但预收款依然保持较快增速；2）负债构成较为稳定，以长期有息负债及预收款为主，分别占比约 0他们也不可能将育肥猪当观赏动物养到1000斤%及 5%，因竣工结算主要集中于下半年，预收款呈现较为明显的季节性； ）上半年末净负债率升至历史新高104%，有息负债结构有所优化，短期有息负债比重下降，但货币覆盖短期有息负债比重继续下行；4）有息负债集中度持续但在现实情况下提升，可能反映了资金面偏紧的背景下龙头房企的融资优势；5）top10房企货币覆盖短期有息负债比重逆势提升，净负债率扩大至97.7%，依然低于板块整体水平，但上升速度较快；6）预收款集中度从2017年开始明显上升，基本反映了销售额集中度的不断提高。

少数股东权益大增且集中度高：1）其他权益工具2015年开始快速增长，以top10房企为主；2）若考虑其他权益工具，净负债率大约上升pct； ）上半年少数股东权益大增，同时少数股东权益集中度非常高，超过80%；4）上半年末少数股东权益占所有者权益比重升至26.0%，top10的比重达到 4.2%，可能是龙头房企并表合作项目较多的缘故；4）受少数股东权益占比提升影响，top10房企上半年净资产增速略低于板块整体水平。

净利率及杠杆率创新高拉动ROE大幅提升：1）上半年板块ROE5.9%，相比去年同期扩大0.9pct，创2014年至今新高，上半年除了周转率小幅下滑外，净利率及杠杆率均创新高，从而拉动ROE大幅提升；2）龙头ROE高于板块整体，主要受益较高的权益乘数。

投资建议：板块上半年存货周转率放缓，净负债率创新高，而龙头周转率逆势提升，净负债率虽然快速上升但依然低于板块整体水平，货币覆盖短期有息负债的比重也相对较高。此外资产与负债的集中度均再创新高。我们建议长期关注杠杆率较低、表现均好的地产龙头万科及保利，以及布局二三线为主的二线龙头新城。

风险提示：政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期