地产开发景气指数破百投资增速继续回落月度哈

地产：开发景气指数破百 投资增速继续回落——月度开发投资数据点评 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

开发景气指数破百，投资增速继续回落月房地产开发投资同比增速较前10月进一步回落，尤其单月投资增速更是较10月大降4.9个百分点，增速拐点进一步确认，后续将加速下滑。

销售和资金来源增速也持续下滑；另一方面，全国房地产开发景气指数自2009年7月以来再次跌破100这一景气荣枯线，进一步印证基本面下行趋势将延续。我们维持对板块的中立评级。

具体来看 支撑评级的要点前11月，房地产投资5.55万亿元，同比增速较前10月下降1.2个百分点至29.9%；新开工面积17.5亿平米，增速下降1.2个百分点至20.5%。

从单月数据来看，11月投资同比增速达20.1%，较10月下降4.9个百分点；单月新开工面积为1.46亿平米，同比增长9.1%，9月、10月、11月连续三月单月同比增速处于历史低位；预计12月开发投资增速将进一步放缓，全年落在%区间。

11月全国房地产开发景气指数为99.87，比10月份回落0.40点，自今年6月以来连续6个月下滑，并自2009年7月以来再次跌破100这一景气荣枯线。

前11月，商品房销售面积累计同比增速8.5%，比上月下降1.5个百分点，销售额累计同比增速下降2.5个百分点至16.0%。月均价同比上涨6.9%，涨幅比上月回落0.8个百分点，涨势进一步趋缓。11月单月的销售面积和销售额则分别同比下降1.7%和1.2%，年内继4月后第三次出现负增长，而销售均价微涨0.5%。预计全年销售面积和销售均价均同比上升5%左右。

月多项资金来源的同比增幅较前10月进一步回落。开发商的资金压力不断加大，按揭贷款及国内贷款等资金渠道持续被压缩。在融资环境和行业基本面进一步恶化的情况下，市场集中化态势将继续强化。

投资评级和建议：

在楼市基本面的调整时间和幅度尚不足的情况下，限购限贷等核心调控政策将在未来一段时间继续从严执行，直至调控取得阶段性成果后房产税等承继政策推出。我们维持对地产板块的中立评级，建议投资者优选个股，逢低布局受益于行业集中度提高的行业龙头公司、受益于“低价走量”的新格局形成的低成本快周转区域公司以及享有调控避风港之称、景气度高企的商业地产公司。

投资增速继续回落，新开工面积低位徘徊今年月，全国完成房地产开发投资55,48 亿元，同比增长29.9%，增幅较前10个月下降1.2个百分点。其中，商品住宅完成投资 9,857亿元，同比增长 2.8%，占房地产开发投资的比重为72%。11月单月的投资同比增速达20.1%，较10月下降4.9个百分点，续创年内新低。

从供应先行指标来看，月的新开工面积、施工面积分别同比增长20.5%和27.9%，较月分别回落1.2个和0.5个百分点。单月新开工面积为1.46亿平米，同比增长9.1%，较上月的2.2%有所反弹，但月连续三月单月同比增速均低于10%，处于历史低位。11月单月施工面积为1.65亿平米，同比增长14.1%，继上月创出负增长之后也有所反弹。11月单月的新开工和施工面积较10月分别环比上升15.9%和18.0%。单月数据同比、环比增速的反弹与去年同比基数较低有一定关系，但绝对额仍处于年内的次低水平。

由于开发投资数据的滞后性，同时也因为今年保障房建设的大力推进，因此前11月的同比增速仍然处于高位，但下降趋势已比较明显。随着市场环境的恶化，开发商将继续收缩战线，放缓投资节奏。此外，再考虑到去年同期开发投资额的高基数和保障房投资增量效应的递减，预计12月的投资增速将进一步回落，我们预计开发投资全年增速将回落在%的区间内。