地产年末房产税预期再次升温计划

地产：年末房产税预期再次升温 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

近期权威媒体(《人民》等)开始了关于房产税试点的吹风报道，从时间节点上来看，如果房产税真如我们预期的在2011年开始试点，目前这段时间的确是相关政策出台的关键时点——房产税的“狼”这次可能真的要来了。

对于这次出台试点的两个城市的税率和税制，比较统一的传闻是：上海将进行新老划断，只对有新购买房屋行为，且其人均拥有房屋面积超过一个额定数的购房者征税，实际税率不高；重庆主要对高档房和别墅征税，以价格作为是否征税的标准。

我们认为，市场对房产税试点已有明确预期，房产税在开征之初也将秉持渐进的方式以降低征收难度，对需求和二手房市场抛售行为的实际影响有限，而作为本轮调控的最后一件利器，房产税的出台，尤其是以新老划断方式征收的房产税政策的出台，可能被市场理解为利空出尽，从而促使目前估值已经相当低的地产股出现较大幅度的反弹。

当然，我们并不认为地产股将由此一往无前，明年一季度，收缩流动性的政策将继续加码，地产股走势仍会出现反复，另外，在供应大增的压力下，目前一线和部分二线城市偏高的房价也需要进行一次明显的调整。但2011年频繁行政调控对估值的过分干扰可能会减弱，优质地产股可以出现恢复性的上涨，与此同时，规模过小、资金偏紧、产品缺乏特色的区域性地产商将面临严峻挑战。

我们认为，明年开发商的分化将非常明显，由于融资渠道越来越狭窄，竞争也趋于激烈，小型开发商面对的资金问题和销售去化问题将凸现出来。对于大中型开发商来说，产品是否适销对路、能否在激烈的竞争中实现良好的预售业绩将是我们的首要选股标准。

只花了420万欧元。也就是说 我们首选行业龙头万科(人民币8.66;港币10.64,买入)，建议投资者超配，原因是我们非常看好它的精装修产品，在中端住宅领域，此类产品几乎没有竞争对手，公司今年市场占有率的大幅提升绝非偶然；而万科先验性的战略眼光、稳健的财务和现金流都是同行业中非常突出的。

公司理应享有的溢价在目前其股价并未体现出来。