地产库存堆升价格平稳回落计划

地产：库存堆升 价格平稳回落 - 0 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

会议概要：

市场量价概况：2008年成都房地产市场成交497万方，均价为5900—6000元/平米；2009年楼市快速增长，成交1454万方，但均价仍控制在6000元/平方米左右；2010年房价进入快速增长通道，成交量是8 5万平方米，均价是在7878元；2011年开始限购，是“量跌价涨”的一年，成交627万平方米，均价是8762元；去年限购政策出台以后，去年2月份成交99万平方米，到了 月份之后变成 8万平方米了，降了60%—70%左右，成交量下滑非常明显。而价格下滑实际上经历了两波：一波是去年的6月—7月成都均价下降了600块钱；8月—9月又一波下滑，下降了400块钱。9月之后持续下滑，但是非常平缓，可能每个月就下滑40元左右。一直到今年1月开始进行平缓的过程。

就分享到这里。 文章导航Previous Previous post: 张柏芝、谢霆锋和王菲 2012年1—4月份成交面积达到了218万平方米，均价是较2011年有了稍微下降，8000元/平方米左右。今年以来的“小阳春”以刚需为主力，是受去年调控压抑的释放，预计可持续性不强；价格呈现平稳下降的趋势，目前主城区优势地区地价在元/平米，所以开发商降价空间已不大。

存销概况：截止今年4月份成都主城区的存量是856万平方米，新开盘首日去化率相比于去年四季度的50%左右，目前已经降到 0%-40%。存销比在去年年底为2 个月，达到了历史最高值。从新开工情况看，2010年主城区新开工面积是2075万平方米，2011年是2165万平方米，2012年现在统计的1— 月份是 79.76万平方米，截止到目前并没有放缓的迹象。因此我们判断，2012年主城区供应可能会达到900万平方米，销售可能在600万平方米左右，存量可能会超过现在的800万平方米，达到1140万平方米。

需求结构：整个成都市场的首置份额在60%—65%之间，首改20%—25%，再改12%—1 %，豪改是2%的销售额度。价格方面，首置、首改的价格基本上重合的，在7000—8000元/平米左右，再改9000元/平米左右，豪改在16000—17000元/平米左右。从本地外地购房比例来看，外地购房者比例在20%左右。

个贷情况：优质客户首套在9折左右。

保障房概况：2011年廉租房开工了40万平方米，经济适用房 5万平方米，限贷商品房77万平方米，公共租房248万平方米，合计400万平方米，包括一些改造房。目前成都保障房市场无法构成对商品房市场的威胁，因为在租金上没有太大优势，目前成都的公租房60%左右租出去，40%是租不出去的。

商业地产概况：目前城南在建商业综合体有40—50个；东大街打造商业金融中心，以港资的企业为主，在建4—5个体量非常大的商业综合体；城北结合北改工程，要在建一个跟春熙路同等体量大小的城市综合体；城市西部的城市综合体有龙湖的时代天街，体量也较大。目前成都的商业综合体不能一窝蜂地都跑到城南，由于基础设施的缺乏，城南道路的宽敞性不能满足商业综合体的存在。所以老商圈的商业综合体更有优势，相对来说未来发展潜力会是比较大，因为毕竟已经形成了一定的人群效应和居住规模。

市占率及排名：2012年初至今主城区开发商排名第一位是保利，市场占有率是7.8%；第二位万科，市场占有率6.2%；第三，华润，市场占有率5.5%。接下来依次排名的是阳光、绿地、中海、龙湖。