地产年年花相似岁岁又不同的

地产：年年花相似 岁岁又不同 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

房股往事：国际经验比较：1、股市和房市存在显著正相关，且一般股市拐点相对领先房地产市场个季度；2、股灾并不一定会带来后续房市波动，只要股灾对于实体和消费的渗透度不高、且国内房地产供需结构合理，房地产市场完全可以走出独立行情，2000年美国和2007年韩国就是最好例证； 、美国两次股市危机对房地产市场影响的不同结果对当前国内房地产市场是具备借鉴意义的，收入阶层的差异直接决定了资产配置的选择差异，在没有导入型以及内在系统性危机的背景下，资本市场的影响有限，且不同收入阶层的风险传导是存在隔离阀的；4、美国和香港例子都证明，在股灾影响下的房地产市场风险中，投资、投机型需求率先撤退，改善型房源的去化影响首当其冲，价格波动幅度也最大；5、从香港和台湾经验来看，股市下跌会导致资金快速外流并引发资产价格短暂下降，但真正决定房地产市场中长期走向的还是供需结构的再平衡过程。

房股往事：08年股市调整比较：08年房地产市场与A股几乎同时于07年10月见顶，之后滞后A股1个月于08年10月见底，成交量跌幅最高达18%。房市变动整体特点：1、一线去化下降早于二线，但二线调整幅度更深，一线和二线成交量降幅分别为55%和65%，；2、高端楼盘调整基本与股市同步，08年A股见顶后，高端住宅成交占比也从16%快速下降至7%；2、投资性需求快速撤退，世联行数据显示投资需求从07年7月的50%高点迅速收缩至7%。

越是舆论生态错综复杂 股灾影响的思考:环境不同、格局未变：尽管当前环境较08年已发生改变：1、居民尤其是高净值人群股票资产配置占比提升，受股灾冲击较大，下半年改善型需求或受影响；2、资金外流及人民币贬值可能性增加，但房地产市场向好内因未变：1、宽松货币和政策提升居民购买力；2、投资性需求下降、真实需求占主导，世联行统计15年投资性需求占比已降至10%以下。此外，我们认为此次股灾可能将延缓货币政策转向时点，利好行业大周期。